每年一到春秋交易会，广州各大媒体都会长篇累犊地向百姓描述一个名词“会展经济”。特别是琶洲、赤岗周边的在售楼盘，无论是写字楼、展馆还是住宅都一并“投资”“升值”不断，“升级”与“涨价”齐鸣。究竟会展经济会对广州房地产，特别是对住宅形成何等冲击呢？是否牵上“会展”二字就当真鸡犬升天？
   
    何为会展经济？
   
    首先，我们要了解一下“会展经济”的基本知识。从经济学理论来分析，会展经济的最大作用是它可以降低交易成本(transactioncosts)。采购方与展销方都能在展会中觅得最大化的利润。简单说来就像上世纪六七十年代城郊的“墟市”，只不过主角由挑担草鞋的农民变成了同一产品全国乃至全世界的大小厂商，场地再扩大几百倍而已。
   
    一个城市的会展如果发展到一定规模，会大大提高城市的知名度，并且带来大量的人流、物流、资金流。按照国际的经验产业带动系数大约为1：9，即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9。中国的会展业还只是处于初步发展阶段，所牵动的行业还没那么多。不过按专家预计，系数也能达到1：6。这也是为何国内如此多的城市宣布发展会展经济的原因。会展业相关的下游几乎囊括了整个城市的服务行业。房地产业当然也是其中一个很重要的组成部分。
   
    那么究竟广州的会展经济处于一个怎样的阶段呢？此阶段的会展经济对广州的房地产，特别是住宅租赁市场会产生怎样的影响呢？
   
    流花板块的启示
   
    要认清现阶段广州会展经济对住宅租赁的影响，我们选择了流花展馆作为风向标。因为经过几十年的发展，流花展馆附近的会展配套已相当成熟，而这附近基本已没有一手房源出售，业界自我炒作的情况较少，数据比较真实。虽然，提出要成为会展城市是近两年的事，但考虑到“广交会”悠久的发展历史和超强的影响力，所以有理由相信此区域的住宅是会展经济最早的受惠者，起码从“过去”的范畴道明了会展对于广州住宅市场的影响。
   
    租赁市场活跃
   
    流花会展场馆附近，受会展影响的住宅主要集中在站前横路、站前路和解放北路一段。从现场采集的数据看，每年春秋交易会期间的住宅租赁价格几乎涨了一倍。业内人士分析主要原因是交易会期间酒店不够用，又或者酒店价格涨得过高，所以引致这期间的住宅租赁也水涨船高。普通60平米左右的2房单位配齐家具电器，租金可达4500～5000元/月。
   
    而非交易会期间，这些楼龄普遍在15～20年间的2房单位，只要不是农民房，有基本的大院管理，租金也普遍可达1800～2500元/月。区域最新的商品房，2002年前后交楼的流花雅轩，80平米左右的小三房租金挂牌价可达4500～4900元/月。而且在站前横路，站前路附近还有一个现象，二手房只见放租不见出售。有地产人士称，这区域出售的二手房很难上到市场，通常中介人士或专业二手炒家中途已将其消化掉。
   
    “会展”不是主营收入
   
    可见，当地的租赁市场是相当活跃，有着不错的投资价值。但会展经济在其中又起到怎样的作用？通过区域内的地产人士我们了解到，这些房子的租客95%以上是火车站附近各类专业批发市场的从业人员，或者是以这些专业批发市场为服务对象的人员。房子的用途也不纯粹用于居住，还包括办公、摆放货物等。
   
    业内人士介绍，非交易会期间基本不存在展销商短期租用住宅的现象。区域附近有充足的酒店配套，从五星级的大酒店到个体营业的招待所都有选择。而非交易会期间酒店的房价通常折扣较多，普遍日租金一两百块钱即可。现阶段来说，广州除了广交会和少数几个展览较为大型外，通常都是小型展览。有些参展人士会采取即日来回的方式参与。
   
    可见，由于广州会展经济的发展还只停留在比较初级的阶段，房地产中受惠的主要还是酒店和部分商用办公项目，老交易会场馆附近的住宅租赁市场只把会展作为额外收益。真正的主营收入还是依靠火车站的物流和专业批发市场支撑。
   
    广州会展经济的发展前景
   
    从上述分析可见，现阶段广州的会展经济还不足以带动起住宅租赁市场。但自从广州市政府宣布成为“会展城市”后，各种针对会展的配套建设源源不断。几年间琶洲就发生了翻天覆地的变化，那么未来几年广州会展经济是否会有大踏步的跨越？与之相关的住宅租赁会否“水涨水高”？我们先来分析一下广州发展会展经济的优势与劣势。
   
    优势
   
    首先广州会展业中有一个既有深厚历史渊源，又有相当国际知名度的广交会。这委实让其他城市羡慕不已，也是促使广州向会展城市发展的原因之一。广州政府发展会展业的策略就是“一展带来百展兴”。希望依托着“中国第一展”——中国出口商品交易会的影响力，使广州周边地区出现了百展争雄，365天无间断展会的格局。
   
    其次，广州硬件出众，政府全力出击。在国内其他城市的会展业尚处于襁褓之时，广州已表示将建成国际性的会展城市。根据规划，琶洲岛将建设国际博览城。新会展中心集建筑艺术和现代科技于一体，是高科技、智能化、生态化的建筑，其规划用地93万平方米，总建筑面积约70万平方米，全部建成后将是世界最大的展览中心。首期工程投资约40亿元人民币，总用地面积44万平方米，建筑占地面积13万平方米，总建筑面积39万平方米，建筑高度40米。它将能够满足大型国际级出口商品交易会、大型贸易展览、大型国际会议等需要，是迄今亚洲最大、仅次于德国汉诺威展览中心的世界第二大会展中心。
   
    劣势
   
    现阶段，广州虽然与北京、上海并称中国三大会展中心城市，在每年2000多个展会中占有一定比重，但就举办的展会数量和规模看，广州与北京、上海都有相当大的差距。据2004年统计资料显示，三大城市在全国会展业市场占有率分别是：北京25%、上海18%、广州仅占8%，而排在第四位的大连占有率也达到7%。
   
    在整个亚洲的的范围看，广州虽然有一定知名度，但还不是国际会展巨头的首选。这从今年上半年的中国出口商品交易会展览馆展览排期可以看出，虽然有不少冠名为国际性的展览，但业内人士透露，除两次交易会外，大部分展商还都只是国内厂家。专家称这除了是由于历史、文化、政治等诸多因素外，单就会展业本身而言，广州会展业还存在不少缺陷。例如重复办展导致展商分流；会展缺乏专业性，“公众秀”多，专业展少；片面强调规模，缺乏品牌意识等等。这不但使广州与北京、上海的差距在逐步拉大，也使广州身后的追赶者在步步紧逼。
   
    单就珠三角地区来看，有能力直接与广州竞争的就有好几个。深圳现在的展馆面积有14万平方米，同时凭借依靠香港的优势大力发展会展业，高交会的号召力也决不会比广交会低一个档次。另外，东莞、顺德、南海、中山也都培育出不少品牌展览。短期内广州如果不能再创出优势品牌，或者不能跃上一个层次成为国际性的会展城市，未来将直接面对珠三角其他城市的激烈竞争，广州在其中并不占据太大的优势。
   
    如何进行会展房产投资？
   
    政府是在全力发展广州的会展经济，琶洲作为政府未来几年的建设重点，各项市政配套正加速完成。如果购房者打算在琶洲、赤岗一线购房自住是个不错的选择，因为琶洲定位为未来城市副中心，从现在的建设规模和建设速度来说，三五年之后的琶洲肯定将是另一番景象。但如果从投资“会展经济”这个角度讲，虽然政府是全力投入，但由于广州会展经济还有一定的隐忧，则须有所选择，不能盲目入市。
   
    为商住楼留下的投资空间
   
    依托“会展”的住宅租赁市场要进入收获期需等到广州会展经济真正成熟之时。但如果从投资的角度讲就不能到那时再出手，现在琶洲的整体情况也为投资者留下了一些投资空间。
   
    上文也提到，由于琶洲的配套尚处于建设期，去年两界的交易会，普遍都存在配套吃紧的情形。当时政府的解决方法是加强往来新旧场馆的交通，近期希望借助流花场馆附近成熟的酒店商务配套解决这个问题。然后再大力发展酒店配套，除了准备在06、07年投入使用的香格里拉酒店外，今年政府的土地出让计划中，琶洲也包括一块酒店用地。但是即使是这些酒店建成后，如何利用流花场馆附近的酒店业也是政府急需解决的问题。毕竟这一区域已经过几十年的发展，酒店配套非常完善，部分还是广州第一流的酒店。如果政府弃这一区域而重新再在琶洲建一个新的酒店圈，既不符合效益原则，风险大，且对现有的酒店业也会形成不少冲击。
   
    因此，即使现在琶洲一些星级酒店建成后，最可能出现的局面还是两地配合发展。几年内，出现琶洲的酒店业取代旧会展场馆酒店圈的可能性不大。这就给新场馆周边的住宅租赁市场一定的空间。因为即使只有20分钟的车程，对于一些视时间如金钱的采购商、参展商来说还是希望能节约下来。这也成为琶洲一带住宅商用的最初动因。
   
    如果由此判断，最有投资潜力的应该是带商务服务功能的公寓式住宅。会展业说到底还是服务性行业，能为参展双方提供最快捷便利的服务才能获得收益。
   
    琶洲商住楼的市场状况
   
    然而，房产投资永远是投资期与收益期分离；短、中、长三线投资交错的复杂过程，有投资空间，清楚长期走势并不就等于一定能获利。需要对楼市现状本身有充分的认识才有基本保证。
   
    现在琶洲国际会展中心附近的商住楼只有一个，是上世纪九十年代开始开发的大家庭花园。楼盘一手已售完，然而二手市场交投活跃。楼盘一、二期都是住宅楼，三期就开始加强商务功能。据了解，当初购买大家庭三期产品的多为展商，比例高达90%。2003年三期单位推出之时，均价在6000元/㎡左右，现在三期的二手价格已攀升到8500元/㎡左右，而且鲜有出货。三期产品的活跃也带动起楼盘一、二期产品的二手市场。二期产品为90年代中期开发的，当时售价在2500元/㎡以内，但现今二手成交价可达4500～5000元/㎡。
   
    当然，大家庭花园可以说是特例，因为它是琶洲一线商圈中唯一的一栋商住楼，未来这附近已不可能再出现类似的项目。这种稀缺性使楼盘具备了炒作投机的必要条件。如果套用一个股票常用语来形容，就是现在大家庭花园的市盈率偏高。我们是从该楼盘的租赁市场得出这样的答案的，非交易会期间大家庭二期的1房单位租价在600元左右，2、3房单位的租价则在1000～2000元左右，与赤岗、员村、东圃的小区租金基本持平。租客主要是附近的工作人员，甚至一些工地的民工。三期平时则基本是空置的，3月初编者到现场踩盘，保守估计70%的单位是丢空的。可见，现阶段投机成分较浓厚，以长期收益为目标的投资者不多。
   
    琶洲二线商圈包括赤岗、天河员村、东圃一带，这附近可供选择的楼盘较多，因此短线投机性的投资较少。如果投资者看中这些区域就要留意这些楼盘的商务服务功能，另外还要留意楼盘与会展中心的交通状况。参照目前流花旧交易会场馆周边住宅的市场状况，单纯的“会展”概念楼盘的投资应当理性。
相关链接：
   
    广交会成"导火索" "引爆"广州会展经济热潮
   
    广州是中国会展业发展较早，会展经济最活跃的地区之一；同样，广州也是中国房地产业最发达和成熟的地区。而房地产和会展经济的结合必然会给商务公寓带来巨大市场空间。这其中，在中国会展业影响力最大的广交会更成广州商务公寓市场发展的助推器。
   
    交易会“租金”诱人
   
    中原地产研究部的研究表明，由于交易会的开幕和酒店价格的高企，使得广州的租赁市场活跃起来。很多参加交易会的外商都喜欢租一些家电齐全的商务公寓或住宅。以珠江新城新大厦国际公寓为例，一套两房一厅，平时租金约为人民币300~500元/天，广交会期间，可以租到300美元/天，如果有专门的物业管理公司负责找到稳定客源，广交会期间按出租10天计算，一年春秋两季交易会可获得租金6000美元，其余345天还可进行短租，这样算下来，一年的租金收入相当可观。
   
    虽有广交会“金矿”在召唤，但由于目前广州的商务公寓市场还处在发展初期，在开发、投资、管理等实际操作中还有许多方面有待进一步完善。广州商务中地行董事长徐建平认为，做商务公寓应该将上下游行业的力量聚合起来，从租房、物业服务、租车、翻译、餐饮、家政、家具等各个方面，为客户提供全方位服务。这样既可以让客户享受到便利的服务，又能将商务公寓市场这块蛋糕做得更大。
   
    外地商人弃租转购
   
    去年以来，广州市场上，特别是琶洲会展中心附近以及珠江新城的商务公寓的买家，多数为来自本地和浙江的投资客。例如“会展·时代”的买家中，半数以上客户是外地商人，他们都是为了广州春秋两季的交易会以及全年200多场不同规模的交易会而购买的。
   
    据中地行分析，广交会期间，全市酒店的房价普遍涨幅都在平时的一倍以上。
   
    中原地产营销经理余慧芬告诉记者，之前，浙江商人都是选择在交易会馆附近租用民房，但自从去年开始，广州房价上升明显，他们从中看到了广州楼市保值升值的空间；而且，这些商务公寓还可以作为外地商人设在广州的办事处，便于常年的商业贸易活动；另外，交易会期间，广州的酒店以及公寓租金较高，外地商家往往要为租房支付2万到3万元的房租。然而，即使通过银行按揭的方式投资商务公寓，每年按揭款也才2万到3万元。所以，购买也就成了一项极为划算的投资。
   
    会展拉动楼市
   
    而自从广交会正式迁入广州琶洲会展中心后，琶洲楼市就开始大幅升温，而且大部分楼盘定位都贴近会展经济，主打商务客户群体。例如，世港国际公寓就在户型上主推40多平方米的小户型公寓和110平方米以上的大户型单位，基本没有市场上最主流的70~100平方米的中等户型单位。该楼盘发展商介绍说，他们主要就是要吸引会展商务客，40多平方米的小复式公寓可以下层办公、上层居住；而大户型单位则提供给设办事处的参展商，适合多人办公和居住。此外，还有琶洲雅郡、凤蒲西苑、香堤雅境、中洲大厦、保利琶洲广场等无不主打“会展牌”。位于新港东路的“会展·时代”则直接定位于会展，号称“向世界商务看齐”。
   
    与琶洲会展中心一水之隔的珠江新城更是商务公寓的投资热土。广州天河区已经制定了“总部经济”发展战略，准备大力引进跨国公司、大财团、高科技企业进入珠江新城，计划将珠江新城打造成为高档商务楼盘、高档酒店以及跨国银行总部所在地。广东省博物馆、广州市歌剧院、广州市图书馆、广州市第二少年宫、珠江投资大厦等相关设施现已陆续开工。
   
    主打商务的马赛国际公寓就位于珠江新城黄埔大道上，多项市政利好使投资者都非常看好马赛国际公寓的升值潜力和投资价值。
   
    据记者了解，像马赛国际公寓、会展·时代、星河湾、世港国际公寓等主打商务公寓牌的房地产项目在广州已超过30多个，国际公寓投资正成为广州房地产市场的新一轮热点。4月15日，新一届春季广交会即将开幕，“交易会效应”将把这一投资热推向新的高潮。 
    
       文作者：张艳红